首页 > 银行 > 银行卡 > 正文

房企负债率排名,谁风雨飘摇?

文章来源:
字体:
发布时间:2021-09-30 18:10:41

房企负债率排名,谁风雨飘摇?


谈及房地产话题,很难绕过恒大这家企业,曾经的宇宙第一房企,如今以其庞大的债务规模,让全国范围内的恒大业主、投资者、上下游关联企业们的无数颗心提到了嗓子眼。

穷人喜欢存钱,富人喜欢负债,很多人这一句财经金句耳熟能详,在通胀的经济环境中也确实有其道理。但负债这柄达摩克利斯之剑,有其双面性,悬挂在头顶上,固然是开疆拓土的神兵,而一旦掉下来,就变成了自我了断的凶器。

目前恒大表内债务规模为1.97万亿人民币,这是什么概念呢?

2020年贵州、山西、内蒙古的GDP都不到1.8万亿元,低于恒大负债,甘肃2020年GDP9000多亿,是恒大负债的二分之一。

这三个省中无论哪个一年不吃不喝,也还不上恒大的债务。

据财新网26日报道,多地政府已经对恒大集团项目设立了资金托管专户,以确保工程完工。这个资金托管专户和传统的预收款专用账户类似,都是为了防止预售款不被开发商挪作他用,只不过这一次的资金托管专户要更为严格,这跟最近恒大被爆出挪用购房款有关大关系。

显然,恒大头上的达摩克利斯之剑正在出鞘!

而在此前,恒大在9月1日发起了“保交楼”军令状签署大会,中秋节许家印致信中号召全体恒大员工实现“保交楼”目标。“保交楼”已然成了恒大的生死线,交楼后现金流能得到补充,还有一线生机,交不了楼只能原地爆炸。

心情最忐忑复杂的还是恒大期房的业主们,这些人有些是不明真相的群众,有些是明知风险却要搏一把的投机客,无论哪种,他们的命运已经不在自己手中。

有个数据说出来大家都不一定信,恒大即使到了这份田地,净负债率在全国上市房企中还不是最高的,只排在了30名左右,在市值前50房企中净负债率也只排在第6名,可想而知国内还有多少雷等着购房者去踩。

为了避免,更多购房者盲目投资,重蹈覆辙,我们根据市值前50房企2021年上半年财报,分别根据净资产负债率、营收、有息负债三个指标进行排名,希望能让大家对各家房企的风险情况有所认知,对后续投资、购房有所裨益。

首先说下净资产负债率排名,它反映的是房企经营风险系数,计算方式是:(有息负债-现金余额)÷净资产,即房企净负债和净资产之间的比例。由于房地产行业高杠杆的特点,相比于资产负债率,净负债率能更直观反映房企资金链安全状况和杠杆水平。

如果一家房企净资产负债率在100%以上,说明企业负债已经高于企业资产,用曹德旺的话讲,这些企业几乎是没有钱去还这些债务的。

从榜单中我们可以看到,首开股份、首创置业、华发股份、富力地产、绿地、恒大占据了净负债率前6名,其中5个净资产负债率均在100%以上,恒大属于净负债率刚刚降到100%以下,但只计算了表内负债,即只有恒大控股子公司所欠的钱,才会计入上市公司的财务报表。

问题是,恒大最近一年有表内负债转表外的嫌疑,表外负债非常高,市场估计至少几千亿。这些钱有相当一部分是欠上下游供应商的,数额有多少,能不能还上,恐怕只有很大噶自己清楚了。可以参考的消息是,三棵树年中对 5000 多万元恒大商票,做了 " 坏账准备计提 ",说明已经做好这笔钱打水漂的准备。

这6家房企一旦企业资金链断裂,大概率会出现无法完工的“烂尾楼”,需要购买者提高警惕,避免掉进坑里。

再来看看有息负债排名,顾名思义,有息负债就是房企需要承担利息的债务,偿债成本高、压力大,更能反映房企真实的债务水平。

可以看到,恒大以5700亿有息负债遥遥领先,比第二名保利发展多了近2400亿人民币,第三名碧桂园和第四名融创中国,有息负债也都超过3000亿人民币。

其中恒大融资成本也是最高的,2020年融资成本高达9.49%,而保利地产融资成本只有4.77%,碧桂园和融创分别为5.56%、8.28%,也就是说,恒大不仅欠债最多,而且利息也是最高的,一年光利息就得还540亿。

再往后中国铁建、中海地产属于国企,虽然有息负债较高,但融资成本要比民企低不少,再加上自身财务状况良好,风险系数比较低。但同为国企的绿地日子却有点不好过,“三条红线”依旧踩着两条,近期项目还被曝出停工、裁员、业主维权事件,存在一定风险。

第9名的华夏幸福和第10名的龙湖,虽然有息负债相差不多,但各自形势却是千差万别。比如华夏幸福的融资成本为7.97%,而龙湖的融资成本只有4.39%,华夏幸福“三道红线”全中,龙湖则是“三线皆绿”。截至2021年9月初,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元,公司货币资金余额139.8亿元,其中可动用资金仅有7.34亿元。而且从9月24日起,华夏幸福已经临时停牌,根据华夏幸福公告,公司正在省市政府指导下拟与债权人就综合性风险化解方案进行沟通。

总结一下,有息负债前十名房企中,恒大、华夏幸福处于高风险档位,绿地、碧桂园。融创处于中等风险水平,其他国企开发商和龙湖,处于低风险水平。

最后我们再来看看2021上半年房企营收排名。营收是企业利润的主要来源,对于房企这样的高杠杆行业,有营收才能保证充裕的现金流,不至于因资金链断裂而走向破产。

2021上半年,中国房企营收前3分别是绿地控股、碧桂园和恒大,营业收入都在2000亿以上,绿地、恒大营收分别增长了34.74%、27.02%,恒大营收则同比下滑了16.48%,恒大对此的解释是,一些与房地产开发相关的应付款项逾期未付,导致部分项目停工。如果这个说法成立的话,那么恒大正在进入一种恶性循环,由于现金流不足导致项目停工,由于项目停工使得营收下滑,营收下滑进一步导致现金流不足。

目前绿地、恒大“三条红线”踩中了两条,碧桂园踩中了一条。如果把营收比作杯子盖的话,碧桂园是三个杯子用两个杯盖儿,倒腾起来尚有余力,绿地、恒大则是三个杯子用一个杯盖儿,一旦盖盖子的速度跟不上趟,这个游戏也就到了结束的时候。

同样营收下滑的还有华夏幸福,营业收入210.68亿元,同比下降43.63%,目前已经暂时停牌;华发股份营收207.7亿元,同比下滑9.15%,同时华发股份的有息负债高达1421亿元,排名有息负债榜单第14名,净资产负债率为127.6%,已经到了非常危险的境地。

最后做个总结,净资产负债率前6名企业财务状况极度危险,7到11名中度危险;有息负债榜单中的恒大、绿地、华夏幸福、华发股份、富力集团极度危险,尽量避免相关资产投资;另外。蓝光发展、泰禾集团由于市值低于百亿,不再榜单统计范围,但这两家企业目前“三道红线”全中,风险系数不亚于华夏幸福和恒大。

以往某些榜单排名,总喜欢拿房企规模说事,比如《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示,恒大在中国房企中排名第三,排在它后面的依次是融创、保利和中海。这着实有点让人费解,且不说保利和中海都是央企,金光护体三条红线全绿,即使是一向以高杠杆著称的融创,也只踩了一条线,再往后的龙湖更是民企中现金最多,杠杆最低的。

而“三条红线”全红,负面新闻不断的恒大却排在这些企业之前,进入前三强,侧面说明了国内某些机构对企业的认知依旧停留在规模越大,实力越强的层面上,对企业内在风险视而不见。这种现象一定程度上对民众产生了误导作用,甚至让部分投资者投资决策出现失误。

中国房地产的“春秋时代”已经结束,在“三道红线”的洗礼下,大量中小房企会依次倒下,个别大型房企上演“三家分晋”也并非不可能。在已经到来的“战国时代”,只有那些综合实力强劲,财务状况良好的平衡型房企,才不至于被时代的浪潮淹没。未来,中海、保利等央企,万科、龙湖等民企有望成为最后的胜利者。