房贷合同出现“变化”，买房注意“3项规定”

房贷合同出现“变化”，买房注意“3项规定” 

现在买房，除了对城市选择、地段筛选、开发商挑选、户型甄别之外，房贷也是关键的一项。

很多人对房贷没什么概念，觉得只要自己符合资格，房贷利率是多少，合同怎么签署，月供成本是多少随波逐流就行了。

其实不然，买房时机的选择，与房贷利率的变化有很大的关系。

拿今年来说，据报道，合肥多家银行再次上调首套房贷利率，基本保持在上浮20-30%。青岛部分银行上浮比例集体恢复到半年前的高点。

洛阳大部分银行都在执行首套上浮30%，二套房上浮40%的高利率。广州首套及二套房利率都在上调，工行、建行、农行都维持在上浮15%的幅度。

《中国经营报》在8月份时做过专题报道，记者通过调查了解，在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市，房贷利率涨幅较大，部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%，而二套房房贷的利率最高至基准上浮25%。此外，银行对于消费类贷款和房抵贷经营性贷款资金用途严加防范，避免资金“绕道”进入楼市。

也正是因为房贷利率水平持续上升，我们才看到了自8月份以来楼市逐渐走弱。

数据显示，9月份有62%的地块属于底价出让，土地的流拍率、流拍宗数均创出新高，“黄金周”前后，一二线楼市的成交量也跌入年内新低。

最关键的是，10月8日起，房贷新规落地了。新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

央行的规定很明确：首套房不低于5年期LPR的下限即可，二套房要加60个基点以上。

有媒体统计显示，10月份，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口7个二线城市，二套房的LPR房贷利率为5.99％，相比9月份的5.94％略有上升，上升0.05个百分点。

上升的幅度虽然不大，意义却很深远，这是新规遏制多套房的一个表现，未来，二套房以上的房贷利率，会跟首套房刚需“泾渭分明”。

因此，新版房贷合同来了之后，出现了显著变化，购房者要注意“3项规定”，与以前差异巨大，早点知晓。

第一，关于基准利率的“描述”不同，各银行利率分化明显。

以前的合同，参考的是基准利率，里面会显示“基准利率上浮倍数或优惠折扣”。

现在则变成了“LPR+基点”，上面会显示对应增加、减少几个基本点，1个基本点等于0.01%。

举个例子，农行的版本，关于房贷利率的约定为：执行利率按照借款发放日前一日的LPR（1年期/5年期以上）（加/减）多少BP（1BP=0.01%）确定。

而在交行的版本中，空白合同上对利率的描述没有这么清晰，只是有基准利率种类、利率上（下）浮幅度/加（减）点数的约定。

至于各个银行利率的水平，就不是一碗水端平了，分化比以前要大的多。

换锚后房贷利率水平较低的银行，首套只加30个基点，也就是5.15%的水平，二套房加60个基点，刚刚符合央行的要求。

而利率高的银行，首套房加点普遍在60个基点以上，二套房能加到120个基点的水平，比以前上浮25%以上还要多。

第二，选择“浮动”利率还是“固定”利率，调整周期与以往不同。

以前的房贷合同，当基准利率调整时，一般约定从次年1月1日开始执行新利率，而4.9%的基准利率，是从2015年10月份开始执行的，一年一变的情况下，大多数人的房贷合同调整不会很频繁。

但是，LPR新规可是每个月都要公布一次，参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

所以，新版房贷合同有一个“定价周期”，房贷利率一年一变？还是几年一变？还是不再调整？

每个银行的版本略有不同，农行利率调整以多少个月为一个周期，客户可自行选择，填的时候，要填12个月的“倍数”。

从目前情况来看，大部分购房者依然会选择一年一调，也就是说，每年12月份公布的5年期以上LPR，将会成为重要的参考标准。

第三，放款日期不同，调整利率的时间也不同。

房贷利率换锚，带来的最大变化，是新版房贷合同的规定越来越严谨了。

假如你签合同的时候，上面显示浮动利率方式是以“次年对应日调整”，那么，你房贷生效后的放款日就很关键。

比如，在央行官网查找与放款日对应日最近的一期LPR数值。LPR是每个月的20日一公布，比如你是10月23日放款的，那么次年月供调整对应的就是次年10月20日公布的LPR；如果你是10月18日放款的，那么次年9月20日公布的LPR就有可能对你的月供产生影响。

对购房者来说，一定要选择适合自己的还贷方式，如果一味盲从，不少人就会“白白送钱”。

现在5年期LPR还没变，假如今明两年出现明显变化，每个月都是重要的时间节点，作为购房者，一定要事先去央行网站查询具体数值，再去各大银行挨个打听利率加基点情况如何，在确定某家开发商之前，先确定这家开发商推荐的银行利率水平。