首页 > 银行 > 房贷车贷 > 正文

为什么不建议提前还房贷?

文章来源:
字体:
发布时间:2020-06-21 12:36:05

为什么不建议提前还房贷?


经常有人咨询,房贷的问题,额度、期限、贷款方式等等。


在我看来,有三个很鲜明的态度:


1.首付能少尽量少,贷款能多贷尽量多。


2.一定要选择等额本息还款法,拒绝等额本金。


3.如果银行能答应你借款30年,绝不选择29年。


至于为什么,今天用数据说话,深入剖析一次房贷背后的秘密。

02


先说个身边的小故事吧:有一位很能折腾的朋友,时不时找我们几个朋友借钱,但是人家很守信用,到期就还钱,还不了会提前和你沟通。


而借大家钱不够的时候,就找人帮忙无银行贷款,因为做的项目较多,所以需要不断的资金流,所以他经常借钱,也不怕借钱,因为他的项目能赚来钱。


而还有一位朋友,上着班,朝九晚五的节奏,生活也倒惬意,从来不借钱,即便借了钱,还不知道干啥用,也不敢借,怕还不起……


所以,这是个典型的例子和对比。如果问题中说是穷人害怕贷款而富人喜欢贷款,我认为还不如说是喜欢折腾的人比安分的人更容易喜欢贷款,而不停折腾的人,也容易成功并且成为富人


简单来说,银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来,富人想着千方百计把钱贷出去。


富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱,尤其是房地产,你会看到,10年前富人拿着穷人的钱去买了房,10年后待房子涨了好几倍后,又卖给了穷人。


穷人看到的是静态的钱,而富人看到的是流动的时间。


03


这也是我为什么倡议大家,合理利用房贷的原因。毕竟这才是普通人,仅有可以合法长期使用的低成本资金。


眼下,全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降1.09%,全国首套房贷经历半年连续下调后,目前已经是最低利率水平。



那么,房贷为什么是能多贷尽量多贷呢?


首先,可以确定的是,房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。目前银行的基准利率是4.9%,意味着你贷款100万,一年的利息仅仅是4.9万元,市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。如果你有公积金名额,那就更划算了,大部分城市能做到3.25%。我记得2015年的时候,楼市为了去库存,银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱,让你发家致富。


你就会发现,除了房贷,社会上的钱其实“成本很高”。


有两个词很关键,一个是“通货膨胀”,一个是“资产保值”:


20年前3000元,买了北京二环的房子,今天就是千万身家;


20年前3000元,买了黄金,今天就是百万身家;


20年前3000元,买个股票,今天随便大几十万身家;


20年前3000元,存银行,大概今天取出来有4132元。


然而依然有很多人惧怕贷款,以为银行不安好心,在故意掏空自己的腰包。当然这种好事情只能用于首套房置业,目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率,所以一定要珍惜「首次贷」。


而且你要明白,无论你有多少钱,即使能全款买下房子,也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。至于为什么明明可以全款,为何硬要负债给人家利息。




30%首付和70%房贷。是房贷组合形式。也是一种经济杠杆:


你只用了30%的成本,就撬动了100%的资产,房子还是你住着,你拥有房子的绝对支配权力,甚至在发达城市,一套房子被拆成几个单间分别出租,租金甚至比月供还高,难道这不是一种优质资产?


3:7的资产配置是一般人能达到的最佳的资产组合。


还记得之前广流传的美国老太太的故事,(一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂。中国老太太临终前说:我终于攒够了钱买了套房子。


美国老太太临终前说:我在这房子里住了30年,终于还完了按揭。


也就是说其实没有必要非要过早还完房贷。


04


第二步就是还款方式的选择。


国外房贷的还款方式有很多,在我们这里只有两种,一种是等额本金,另一种是等额本息。简化一下,等额本金就是逐月递减还款,倾向于前期还款;等额本息则是每月等额,倾向于后期还款。


两者的区别就是利息总额、月供不同,例如你贷款100万元,基准4.9%利率,等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息,但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。


通常情况下,我们都会选择等额本息,这样还款额固定同时压力较小。但是这里有一个很难被人理解的地方,例如100万的房贷,月供5300元,利息就高达4000多,本金才1200元,简直是资本主义的剥削。所以很多人就在想,是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息?


例如房贷本金100万,利息91万,如果我前3年每年提前多还10万,利息会不会从90万变成60万?很明确的告诉你,这个想法是错的。


首先你提前还钱,依然改变不了本息还款结构,只是加快了还款周期,利息还是那么多的利息,提前还款没占到一点好处。而且很重要的是,即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏,因为按照你房贷100万,利率4.9%来说,一年本应该就支付4万9千多的利息,本息结构真是数字的幻象而已。


所以你要做的就是贷最多的钱,还最长的时间,按步就班,切勿急躁。


在这点上,也诠释了倾向于后期还钱的,等额本息还款法的科学意义——「时间」。


05


时间就是金钱,这句话很俗套。但从宏观经济概念出发,随着时间流逝,货币超发,你的收入一定会增加,而欠的钱的成本一定会减少。


今年是2020年,试想一下十年前2010年,物价是多少,房价是多少,你的工资又是多少。我们回到2010年的北京,当时的市人均工资是4000元,房价是1.2万/平米,如果买一套80平米的刚需房,总价96万元,贷款60万元,年利率4.9%的话,每个月的月供是3000元。4000的工资,3000的房贷,那时候的购房者,生活一定不会幸福。但是10年以后呢?


2010年北京的平均工资已经涨到了9000元,而且现在赚钱的机会远多于过去,9000元只是保守数字。这时候你会发现,还款容易了很多。而这不是最重要的,重要的是,北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米,惊不惊喜,意不意外?




无形中你的固定资产翻了5倍,赚了384万。当然你可以把房子卖掉换一套更大的,也可以把房卖掉去环游世界。而通货膨胀就更好理解了。大环境下,央行会继续降准,钱会持续贬值,通胀不可避免,而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。


今年你借了100万,10年以后,可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大,扣除通货膨胀率后,你会发现它是一个让你惊喜的数值。至于那些能全款买房的人,不妨把钱分散投资到理财产品中,或者债券基金等等,怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。


至于怎么做资本的流动性分散投资,我以后会在房产研习社中做详细教程。除此以外,尽可能把时间拉长还钱的另一个重要原因是要重视金钱的「流动性价值」。怎么理解?


05


如果你选择10年还清贷款,到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款,10年后你才40岁,正是人生中事业和收入的巅峰期。


这时候你生二胎或把父母接过来住,必须得换一套更大的房子,却发现手头上没有足够的现金流,如果这时候市场情况不好,你就只能折价以房换房,亏出十几万也是可能的事情。或者市场马上会来一波大行情,例如2015年的北京前夕,利率7折,首付20%,这么好的投资机会,你却苦于没钱买房,白白错过了绝佳的机会。