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闽系千亿房企旭辉地产爆雷

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发布时间:2022-11-07 14:13:18

闽系千亿房企旭辉地产爆雷


被业界认为闽系地产领域“优等生”的旭辉控股,竟然也遭遇了流动性危机


停牌 3 天之后,旭辉集团在 11 月的第一天,发布内幕消息公告,披露了其公司流动资金最新情况。11月1日,旭辉发布公告称,已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息。


截至公告日,旭辉控股集团的境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元,暂停支付的款项[即到期未付的本金和利息总额(含因部份债权人按照相关融资的条款行使既有的求偿权产生的款项)]约4.14亿美元。


公告称,公司已聘请海通国际证券有限公司担任财务顾问,年利达律师事务所担任法律顾问,协助公司与境外债权人进行透明的对话,与公司及境外债权人共同探讨一切可行选项以寻求全面解决现有困难的方案,确保公司的长远未来,维护所有持份者的利益。


旭辉控股集团正处置境外资产。该公司称,为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金,公司正积极探索处置境外资产的机会,旨在创造流动性或实现去杠杆化。


旭辉控股集团称,公司正与潜在买家进行初步讨论,截至公告日,并未与任何买家订立具法律约束力的协议。公司将与协调委员会、债权人财务顾问及债券持有人小组(如已成立)协调潜在处置事项,并将在有需要时根据上市规则作出进一步公告。


宣布境外债务暂停支付的同时,旭辉控股集团称,公司将全力保交付、保经营、维护境内融资。此外,在不影响交付和正常营运的前提下,公司正厉行节约,采取减省成本的措施,包括缩减非核心、非必要的营运和支出,削减高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助和津贴。


公告称,旭辉控股集团的境内附属公司并无担保公司任何境外银行贷款、优先票据和可换股债券。境外债务问题对整体境内融资并无重大影响。截至公告日,公司仍保持正常商业运营。公司将积极主动地管理境外债务,正采取实时举措,稳定局面,并开展与境外债权人的讨论。


旭辉控集团向澎湃新闻表示,对进行境外债务全面解决方案,是旭辉在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下,应对流动性极度受限,做出的安排。今年以来,全国地产销售市场尚未转暖,民营房企融资尚未恢复,公司的融资性现金流持续流出。旭辉一直本着恪守信用的大原则,努力兼顾日常经营与债务偿付。遗憾的是,公司虽竭尽全力,依然无法按时偿付近期大量集中到期的境外债务。


该公司同时表示,这是为了将公司的境外债务进行全盘统筹,对债务结构和久期进行重新安排,以时间换空间,让公司能持续经营下去,最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。对于受影响的债权人,公司深表歉意,衷心希望能获得其谅解,只有公司持续经营下去,才有希望完成境外债务的兑付,才能对所有境外债权人公平对待。


因未达成方案,终止与所有境外个别债权人或债权人团体的相关讨论。旭辉控股集团在公告中称,自今年10月公告至今,公司尚无法与在2022年10月内有还款义务的境外债务项下的所有债权人达成既可以补救延迟还款问题,又同时能够维护公司最佳利益以顾全公司所有持份者利益的协议。因此,公司遗憾地终止与所有境外个别债权人或债权人团体的相关讨论。


旭辉控股集团称,公司及相关成员并未就上述讨论所涉及的债务向任何相关境外债权人支付款项或提供额外增信。


公告称,在10月公告所述的近期困难出现前,公司一直全面履行其所有境外债务的还款义务。即使中国房地产业面临严峻的困难和挑战,公司仍竭尽全力履约。旭辉方面表示,自2022年1月1日起,公司已向境外债权人支付本金和利息约15亿美元;同期,仅筹集约5亿美元的新增境外融资;一直倚赖内部现金资源,并从境内汇出大量现金以履行该等偿付义务。鉴于房地产行业所面临的融资及经营环境日益恶化,向境外汇款日趋困难。虽然公司也探索过包括资产处置等在内的不同方案,希望产生足够的现金流,然而,这些方案在不利的市场条件下,既耗时,也难以实现。


旭辉方面解释,9月以来,市场进一步恶化,销售疲弱,行业融资愈趋困难,公司现金流恶化程度超出预期。同时公司部分融资因评级下调触发提前兑付条款,境外兑付压力在短期内剧增。10月,公司在境内外均没有新增重大融资,而且向境外汇款也遇到延误。即使本集团竭尽全力,仍可能持续受压,无法产生履行目前和日后义务所需的足够现金。经咨询法律意见,公司暂停向所有境外债权人进行支付,以确保公平对待所有境外债权人。


公告显示,暂停支付可能导致旭辉控股集团的部分债权人要求提前兑付或采取其他行动。截至公告日,公司没有收到任何其他境外债权人的还款或提前兑付要求。就目前面临的挑战,公司认为应立即就现状探讨全面解决方案,以保障本公司的长远未来,维护本公司所有持份者的利益。


直至进一步通知前,债务证券(债务股份代号:04400、05261、05925、40046、40120、40316、40464、40519、40681、40682、85926)仍将继续停牌。


截至发稿,旭辉控股集团每股为0.385港元,跌25.96%。


PART 1




受到这一事件的影响,旭辉11月1日的股价大跌。


旭辉公告称,所有的境外债本金和利息停止兑付,从欠款来看,全部的美元债共有68.5亿美元, 暂停支付的款项(即到期未付的本金和利息总额)约4.14亿美元。


事实上,为加快资金回笼速度,旭辉控股不久前已转让了多个项目。


旭辉控股于9月5日披露,公司拟以13.38亿港元的价格,将香港一项目售予华王有限公司。旭辉方面表示,通过该项交易,公司将获得款项净额约6.81亿港元。


9月9日,旭辉控股发布公告,公司拟以1.17亿元的价格转让一家全资附属公司,转让目标公司主要资产为南京市建邺区一占地面积1.1万平方米的长租公寓项目。


对于旭辉的爆雷,可以说也在意料之中吧,之前早已传出旭辉资金紧张的问题了。


10月18日,穆迪报告称,将旭辉控股(集团)有限公司的企业家族评级由“B3”下调至“Ca”,展望维持“负面”,并将其高级无抵押评级由“Caa1”下调至“C”。


10月27日的时候,旭辉发布公告说要停牌,发布新的公告,所以今天的公告也在业内人士的预料之中。


PART 2




虽然同为闽系房企,和泰禾,福晟那种高杠杆,高负债的房企有所不同,旭辉相对来说并没有那么激进。


在2021年底的时候,旭辉三道红线全部转绿,老板林中也在今年3月份谈2021年业绩发布会上说: 我深信我们已经走过了黎明前最黑暗的时光。


当时,旭辉对于楼市的预判应该还是比较乐观的,觉得市场已经在逐步回暖了!


而事实上,市场只是对于购房群体有比较多的利好政策,还没完全传导到房企的销售端上。


其实,从融资上看,旭辉今年在境外融资达到5亿美元,但境外债务还15亿美元,即使是这种拆了东墙补西墙战术,还是有很大的缺口。


因此,国外的评级机构也下调了旭辉的评级,显然,想借新账还旧账这条路是行不通的。


PART 3




旭辉老板林中此前的朋友圈似乎对未来有所预判了,说是:融资不畅,销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消!


从权威媒体发布的数据上看,旭辉今年的销售业绩并不理想, 1-10月销售额1133.8亿元,同比下降45.8%。


其实认真观察的话,会发现旭辉在危机时刻,已经祭出了最后的大招:以价换量。


作为房企,最好的解决资金方面的问题就是卖房子,所以看到时代江来不计成本地降价,江山云出类洋房产品也在价格上做了较大的调整。


尽管如此,债务的缺口还是非常大的,因为旭辉在多个城市布局,只要市场没有完全回暖,资金链问题就很难解决。


PART 4




对于已经购买旭辉产品的业主来说,也没必要太焦虑,因为各个地方的资金监管账户里还有一定的金额,用来保交楼,毕竟这是涉及到民生的大事。


如果是现房或者准现房状态,可能还好一点,毕竟这种情况下,能看到楼盘的工程质量了,就剩下一些扫尾工作;


对于还需要长时间等待的期房来说,即使交楼不成问题,那能不能做到保质保量地交楼现在没有人能给出准确的答复。


对于购房者来说,交房只是代表着服务的开始,未来还有小区品质,物业服务质量等诸多因素来考量一个楼盘的优劣。


所以,还在犹豫降价后能不能入手旭辉期房的业主,建议谨慎观望市场!


小结




旭辉现在总的负债规模是3043亿,其实这个数据已经算是比较大了,当然,你不要光拿恒大的两万亿当参照物。


但值得注意的是,这只是我们能看到的一部分,实际上还有表外负债,这个数值多少,只有旭辉自己知道。


旭辉提出的解决方案: 例行节约节省成本措施。后期要削减一些高级管理人员的福利薪酬,降低员工的福利和餐旅补助。


这看起来更像是一种象征性的抵抗,这些费用能高到哪里去了,对于庞大的负债规模来说只是杯水车薪而已,主要还是要解决销售端的问题。


只不过现在旭辉出了资金链问题,敢买旭辉房子的人减少了,这又会让旭辉销售端如履薄冰,如此恶性旭辉。


不过旭辉也算还有一点资本,就是有较多一二线城市的资产,这些资产在必要的时候还能再挣扎一下。


但愿旭辉和众多房企都能熬过这个楼市寒冬,因为在他们背后,是成千上万个家庭掏空六个钱包所购买的房产。


旭辉在福建项目有福州前屿项目、金浦项目、新店项目、奥体项目;厦门马巷项目(旭辉•天樾公馆)、五缘湾项目;泉州石狮 旭辉城;漳州江山天境,等。




和全国很多房地产企业在福州的表现比起来,旭辉在福州是一个很有个性的存在。 2000年在上海成立,十多年前在福州市场开发过永升城市花园和旭辉左海岸项目,直到2019年5月9日,旭辉在福州土拍市场拿下了一幅46亩的地块。阔别福州多年,旭辉终于又回来了。回归福州一年半,已经布局了6个项目,落子都在福州发展热点地段。


除了东区热门板块,旭辉其余五个项目分别是布局五四北的榕宸天著、同样位于东区板块的后埔项目、位于江南CBD板块的江南赋、位于金山板块的江山雲出以及位于帝封江板块的帝封江项目。




图源东南旭辉官微


2017年旭辉回到福建拿地,主要集中在福州、厦门、漳州和泉州4个城市,3年时间开发了十几个项目。




泉州有石狮旭辉城项目


近年来旭辉在武汉及全国的表现可圈可点。


2000年,福建人林中在上海创立旭辉,并在全国市场布局。2012年,旭辉成功在港交所上市。2020年,旭辉成立20周年之际,实现销售额2310亿元,同比增长15.2%。


在规模快速扩张的同时,旭辉的负债也在攀升。2020年,旭辉的负债总额,从上一年的2566.58亿元上升至2956.58亿元。中指研究院数据显示,2020年旭辉拿地金额达586亿元,拿地面积达880万平方米。今年1-2月,对应数据分别为41亿元、82万平方米。


对照“三道红线”标准,2020年,旭辉剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比,分别为72.5%、64%和2.7倍。其中,剔除预收款后的资产负债率“踩线”。


2020年8月,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会。会上,监管部门首次提出“三道红线”管理理念,强调房地产企业需满足:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍的要求。


根据上述监管指标,旭辉需要降低剔除预收款后的资产负债率。