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用经营贷置换房贷,当心“馅饼”变陷阱

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发布时间:2022-10-17 18:55:09

用经营贷置换房贷,当心“馅饼”变陷阱 


目前,很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平,少数银行对部分优质企业客户,甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差,让很多中介看到了“商机”。


“房贷置换,500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%,速度快额度高”……最近,不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话,劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷,省下大笔利息。事实果真如此吗?


采访多名业内人士发现,所谓的贷款置换操作,不仅存在多种隐性收费,还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作,会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款,若无法及时还款,或因骗贷而担刑责。






现象


中介推房贷转经营贷业务


经营贷,顾名思义,是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解,随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低,很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平,少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。


个人房贷虽然也大都与LPR挂钩,改为LPR加点的方式定价,但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此,不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差,让很多中介看到了“商机”,并宣称会提供“一条龙”服务。


因为经营贷是针对企业的贷款产品,所以贷款者名下必须要有公司。


以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示,现在房贷置换经营贷特别合适,利率能做到3.4%,只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示,入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料,他们都会帮忙准备。不过,客户需要将房贷先还清,解除原来的房贷抵押,再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷,他们也可以提供过桥资金。


“王经理”还强调,贷款下来后,不能直接打进客户自己账户,必须有“第三方”,也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”


这样“周到”的服务,肯定不是免费的。“王经理”说,他们的收费标准是贷款额的1%-2%,会根据每个案例的实际难易程度有所区别,如果涉及第三方,可能还会单独收费,一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。


从其他市场人士处了解到,房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”,但是收费标准会有所不同。比如,过桥资金利率,不同城市不同中介的标准有高有低,低的能到万分之五,高的能到千分之二。但是,只要经营贷没放款,这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定,但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”,一个月才放下款来,过桥利息就花了一大笔。


值得一提的是,所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示,少数“无良”中介会在办理过程中,以各种名义加收额外费用,比如担保费、公证费等,转贷者最后发现,转贷的成本比预想的高了很多。






风险


经营贷需要定期续贷


事实上,不少现实案例表明,用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。


某国有大行信贷部门的专业人士告诉记者,监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市,特别是去年以来,监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求,以他所在的银行为例,必须要求公司经营满一年,贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款,包装后的公司通常变更时间较短,不符合银行经营贷的要求,银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷,在贷后管理中,银行也会跟踪该公司的经营情况,一旦发现异常,监测到贷款违规进入楼市,银行将会要求客户限期还清所有贷款,客户个人征信也会留下不良记录。


如今发现,对于违规包装出来的经营贷,抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动,不少客户收到银行抽贷的通知,短期内凑不齐钱还贷款,只能找高息过桥资金应急,甚至不得不低价卖房筹款。


深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下,用自己名下的一套二手住房抵押,申请了200万元经营款用作首付。去年8月初,他突然收到银行通知,要求在30天内还清全部违规贷款,否则不仅会有罚息,还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子,又没有那么多余钱,情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息,再加上二手房难以出手,舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。


此外,大部分银行会要求经营贷客户1年或3年,最多5年续签一次。利率越低,续贷的间隔越短。每次续贷,银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷,更不会保证续贷时利率与原来一样。


对贷款者压力更大的是,续签的时候,不少银行会要求先归还本金,等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着,客户很可能还要找中介的过桥资金应急。


有银行人士表示,最近两年因为疫情的原因,为支持实体经济,正常经营的小微企业基本都能无本续贷,很多人会感觉经营贷很宽松,以后政策如果变了,优惠便利条件没有了,贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。




提醒


贷款申请弄虚作假或追刑责


从中介的“一条龙”服务看,用经营贷置换房贷整个流程,手续繁杂,环节众多。任何一个节点出现差错,都可能让贷款者蒙受损失,甚至遭遇法律风险。


北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说,经营贷的贷款不是直接进入本人的账户,万一遇到不讲信用的第三方,或者第三方出了意外情况,也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外,中介提供的过桥资金如果出了问题,贷款者不仅拿不到钱,还将陷入债务纠纷。


许桂林提醒大家,找中介包装经营贷最严重的后果,并非金钱或个人征信的损失,而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为,又给银行造成坏账,可能涉嫌骗取贷款罪,银行可以报警追究刑事责任。


据了解,我国《刑法》规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。根据司法解释,骗取贷款金额在100万以上,给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。



算算账


“包装费”高达10万


另据中新经纬消息,置换经营贷到底要花多少钱,这笔账咱们来算一算。


办理经营贷,首先需要成为一家公司的股东或者法定代表人。中新经纬暗访了多位资金中介获悉,目前购买一家壳公司的费用在7000元-12000元,并且在今后还贷期间内,银行可能会检查这家公司的经营状况,维护这家公司中介报价每年1000元。


资金中介提供了服务,也会收取一定中介费,约为贷款金额的1%。另外,经营贷审批过后,需要先提前结清房贷,因此还需要垫资将按揭贷款结清,有的中介收费标准为每天万分之六,即100万元每天600元,结清房贷到经营贷放款大致推算在一个月左右(注:以实际办理时间为准)。并且,有的经营贷产品需要三至五年归还一次本金(下称“归本”),银行会再根据客户资质重新审核,“归本”也需要中介垫资,又是一笔费用。


以贷款金额300万元、经营贷贷款时间10年计算,购买壳公司1万元+维护公司成本1万元+中介费3万元+过桥垫资费5.4万=10.4万元。粗略估算,办理经营贷付出的成本就高达10.4万元。




能省下多少钱?


付出了这么多成本,到底能省下多少钱?中新经纬按照房贷金额300万元、利率5.6%、等额本息25年计算,每月月供1.86万元,利息总额为258.07万元。


按照资金中介所言,“现在做得比较多的是10年期,年化利率3.7%左右,先息后本,十年后一次性还本。”以此计算,同样借款300万元,每月月供9250元,利息总额111万元。看似每月月供可以节省9350元,实际上忽略了本金带来的压力,10年后一次性归还本金300万元,平均每月需攒2.5万元,即每月实际负担增加至3.43万元。


如果贷款人去银行选择缩短还款年限,同样房贷300万元、利率5.6%、等额本息还款10年计算,每月月供为3.27万元,比上述经营贷每月负担还少1600元,利息总额仅92.48万元。


一位业内人士对中新经纬介绍,等额本息就是每月都归还部分本金和利息,本金是逐渐降低的。而先息后本则是先支付利息,最后一次性偿还贷款本金。采用先息后本的还款方式,攒下的钱可以继续投资生息,提高贷款资金的实际使用效率。但此种还款方式对贷款人的资金规划能力要求较高,一次性归还本金的压力骤增,一旦资金安排不当可能会背负巨额债务。