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哪些房企四季度拿地机会增大?

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发布时间:2022-10-17 18:54:42

哪些房企四季度拿地机会增大? 


自2021年重点22城采用土地集中出让制度以来,房地产土拍热度一再走低。为吸引房企积极参拍,土拍政策不断调整,先后呈现出“松-紧-松”的格局。


竞拍资质不断放松,低资质房企迎拿地良机


2022年,楼市销售仍处“筑底期”,规模房企资金压力陡增,拿地意愿不振,导致集中土拍热度并未出现预期中的“显著回暖”。


克而瑞数据显示,在2022年首轮集中供地中,有五成甚至更高比例地块遭遇流拍,土拍热度正处谷底。


目前,重点城市土拍成交溢价率仍延续低位运行,均处于5%以下低位。天津、济南等地市场持续遇冷,土地流拍仍较为严重。行业大多数民营房企因资金压力已暂缓拿地,仅有部分央企、国企,以及龙湖、滨江等少部分民企仍在积极参与土地拍卖。




为保土地成交,各地的土拍门槛相继放低,放宽企业参拍资质要求成为其中重要政策之一。


从2020年开始,房地产土拍资质标准经历了三次大变化,期间,高资质房企拿地比例持续走低,而中小房企、低资质企业投资积极性上升,迎来、拿地良机。同时,低资质企业在获得地块上呈现出“总价低、区位偏、盈利难”的特征。




目前,品牌规模房企对上海、深圳、杭州等楼市表现较佳的城市仍有较好预期,但对楼市相对低迷城市拿地意愿明显不足。2022年前两轮集中供地中,青岛、济南、天津等地品牌房企几乎全部“隐身”。


对中小规模房企而言,或许迎来了在重点城市布局的发展良机。在2022年济南、长沙、青岛等城市的第二批次成交地块中,四成以上地块由仅具备三级或以下开发资质条件的企业竞得。地方国企、本地中小企业成为2022年土地市场的拿地主力。


从重点22城整体土地出让情况看,四级及以下的低开发资质房企拿地占比在2022年第一批、第二批次中呈逐步上升态势。尤其是在2022年第二批次,四级及以下的低开发资质房企拿地比例高达11.8%,创下集中供地以来的新高。


较窄的盈利空间考验低资质房企运营实力


由于一二线城市核心地块总价高、难度大、门槛高,低资质房企更加偏好低总价、竞争强度稍低地块,地块以非核心区域、郊区为主。


另一方面,低资质企业拿地单价却显现出持续攀升态势。从三四级资质房企拿地均价变化来看,从2020年3470元/平方米、3000元/平方米的均价水平,上涨至2021年的4621元/平方米和3374元/平方米,再到2022年的7296元/平方米和6271元/平方米,低资质房企拿地均价愈来愈贵。



此外,2022年,三四级资质房企在郊区拿地比例大幅增加至68%,而在市区拿地的比例下降至32%。




从盈利情况来看,一级资质房企拿地平均房价地价差最大,可盈利性最强,而低资质企业(如三、四级资质房企)多数为刚需项目,拿地平均房价地价差较低,盈利空间相对狭窄,分别为11528元/平方米和10278元/平方米。


狭窄的盈利空间也对此类房企的投资实力、成本控制、销售去化等综合能力提出更高要求。


我们预计,短期内市场尚无明显回暖之下,土地市场仍会保持低位运行,且政策门槛将会进一步宽松。


不得不提醒的是,对拿地呈现出“总价低、区位偏、盈利难”特征的三、四级资质房企来说,未来其地产项目存在一定风险。