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怎么贷款最划算怎么还款最省钱?

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发布时间:2020-10-27 15:56:39

怎么贷款最划算怎么还款最省钱?


半年前,夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子,当时付了20%的首付款,同时向富滇银行贷款147万元,期限20年。贷款专员帮她计算了一下,每月需要还款9819.48元。到了今年3月,夏女士想提前还款,银行查阅了资料说可以,因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时,夏女士傻眼了,这6个月,她差不多还款6万元,其中竟然只有1.9万元是本金,她还需要向银行还款145万多元,敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现,与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多,大部分人只知道贷了多少钱,至于最终会还多少钱,心里是没数的。随着房价的不断增长,要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的,所以大部分人买房时都会选择贷款。那么,买房贷款怎样最划算?又怎样还款最省钱?

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定,使用住房公积金不仅仅限于购房,在租房、修建房屋等情况下,只要满足了规定的条件,都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候,如果购房者资金不足需要按揭贷款,可以用自己的公积金来申请。

目前,昆明公积金的贷款条件要求,贷款人必须连续足额缴存满12个月,在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金;男方贷款年限不超过60周岁,女方不超过55周岁;首套首付比例20%,二套首付50%;首套利率3.25%,二套3.575%;单人贷款额度30万,夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响,央行放水降息,以3月7日为例,昆明首套房贷利率为5.25%左右(LPR 4.75%+0.5%(50BP)=5.25%),二套房贷利率5.6%左右(LPR 4.75%+0.85%(85BP)=5.59%)。相比春节之前(2月20日之前)有所下降,首套由5.6%降至5.25%。目前,首套的首付比例各大银行基本上是22%起,其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响;二套首付45%。住房商业贷款只认贷,不认房,如果有1套在贷,且未结清,算二套。这个时候,第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例,来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房,按照公积金贷款的要求,首付20%,即37万元,需要贷款148万元,20年,利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器,可以得出每月等额还款的金额为8394.50元,20年需要支付利息为534679.34元,本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款,首付22%,即40万元,需要贷款145万元,20年,利率5.25%,房贷计算器显示每月等额还款9770.74元,20年利息总额894977.70元,本息合计2344977.70元。

也就是说,使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元,每月还贷少1376元,利息合计就更明晰了,少了36万多元。

不过,公积金贷款有限制,前面我们已经说了,单人贷款额度30万,夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说,显然是不够的。这个时候,可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式,总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是,有的开发商的楼盘不支持公积金贷款,如果不巧被你遇到,就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前,还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款,借款人在开始还贷时,每月负担会较大,随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,总的利息支出也会相对低;第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减,借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例,贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式,每月还款12556.25元,总共支付利息为774965.63元;如采用等额本息的还款方式,每月还款9905.51元,但总利息为907322.22元,比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下,选择等额本金还款方式比较划算。

多首付,高月供,如何选?

在隆盛府销售中心,记者遇到一对80后小夫妻,两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来,老公是做生意的,收入并不稳定,有钱的时候最好首付多付一点,月供压力不会太大。而她老公却认为,首付3成就可以了,钱拿在手上,就有主动权。以后如果要用钱,再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者,一般来说,如果没有很好的投资方式,把手头的钱全部用作首付,月供低一点无可厚非。只不过,这样手头就没钱了。从利率的角度来分析,假如房子成交是100万元,可以贷款70万元,而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行,5年的定期利率是4%,公积金贷款利率是3.25%,就是说,如果把余钱存定期,采用公积金贷款,一年利率还可以赚0.75%;商业贷款利率5.25%,当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了,但如果有其他渠道的投资回报,还是可以考虑的。并且利率也是变化的,加上通货膨胀等因素,余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后,就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷,都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核,这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后,就会对其材料进行审核,商业贷款一般审核时间是15个工作日,最长不超过1个月。在银行受理调查期间,会根据情况要求贷款申请人补充一些资料,因此,这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实:房屋的情况、借款人的资质信用情况等,这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良,会直接导致贷款申请的失败,因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人,贷款审批通过后需要在该银行开户,领借记卡并签订贷款合同。同时,办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则,明确自己的权利和义务,以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后,银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户,借贷关系成立,贷款人按规定偿还贷款。